Согласно отчету #MARKETBEAT от компании Cushman & Wakefield, 2019 год для гостиничного рынка Москвы может стать годом отрезвления и «ценовых войн» между гостиницами. Эффект увеличения доходов гостиниц, вызванный ростом спроса на волне Чемпионата мира по футболу 2018, полностью исчерпан: спрос вернулся к привычным объемам и чувствителен к колебанию цены.

Минувший 2018 год прошел под сильным влиянием ЧМ-2018 по футболу: рекордный спрос на гостиницы в Москве в начале лета позитивно сказался на уровне доходности отелей, при этом отельеры в основном сконцентрировались на достижении максимального уровня тарифов, тогда как среднемесячный уровень загрузки по рынку в целом в июне-июле не дотягивал до 90%.

Если говорить об итогах года, то среднерыночный уровень загрузки для гостиниц современного качества в 2018 году достиг 76,6%, на 4 п.п. выше, чем годом ранее. Лидерами по объемам проданных ночевок стали гостиницы Среднеценового (Midscale) и Выше среднего (Upscale) сегментов: они зафиксировали среднегодовую загрузку в 80,4%. Минимальный прирост в загрузке отмечался только в высоком сегменте, где изменение составило всего 1 п.п. Зато цены размещения выросли во всех сегментах без исключения, в среднем на 38,4% (с 6.428 руб. в 2017 г. до 8.898 руб. за тот же период в 2018 г.). Максимально заработать на постояльцах во время ЧМ-2018 удалось гостиницам Люксового (Luxury) сегмента (+55,0%, до 21 645 руб.).

Как итог, отличные показатели прироста показателя доходности на номер (Revenue per Available Room – RevPAR) продемонстрировали отели во всех ценовых сегментах без исключения. По данным Cushman & Wakefield, среднегодовое изменение доходности на номер для рынка в целом составило 46,1% в рублях и 36% — в долларах США.

Однако к концу года «эффект ЧМ-2018» оказался практически исчерпанным, считает Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.

«Опираясь на ретроспективный анализ деятельности гостиничных рынков других городов и стран, принимавших ЧМ и аналогичные мега-спортивные мероприятия, участники рынка рассчитывали, что сработает «эффект открытия новой туристской дестинации», как это произошло, скажем, в Барселоне после проведения Летней Олимпиады 1992 года, где менее чем за десятилетний период ежегодное количество посетителей удвоилось — с 3 млн. в начале 90-х до 7 млн. в 2010 г. Однако один из важнейших механизмов для подобных радикальных изменений московского гостиничного рынка, обсуждаемые Правительством России сразу после завершения ЧМ-2018 реформы визового режима, способные, по оценкам специалистов, увеличить количество посетителей для традиционных «туристских столиц» страны — Москвы и Санкт-Петербурга — на 10-20% в год, пока не получил дальнейшего развития. Остается надеяться, что мы еще увидим результат, пусть и с некоторой задержкой», — отметила Марина Усенко.

По мнению эксперта, 2019 год имеет все шансы стать годом всеобщего отрезвления и даже «ценовых войн» между московскими гостиницами. «Поэтому ситуация для участников будет непростой. Пока что мы видим, что предпосылок для роста операционной выручки московских гостиниц выше уровня прогнозируемой инфляции нет», — считает Марина Усенко.

Предложение современного качества резко выросло за 2017-2018 годы – порядка 2 500 «ключей», и рынку еще предстоит «переварить» этот объем. Рынок качественного предложения в Москве за последний год вырос на 4%, а за 2017 год – почти на 9,5%. На 2019 год запланирован ввод всего 715 гостиничных номеров в 4 гостиничных проектах: Holiday Inn Express Baumanskaya, Crowne Plaza Park Huaming, Mercure Neglinnaya и Hampton by Hilton Rogozhsky Val. Таким образом, чистый ожидаемый прирост предложения современного стандарта в Москве в 2019 году оценивается всего в 3,6%.

Следующий «скачок» в приросте предложения стоит ожидать не раньше 2021 года, убеждена эксперт. «Отсутствие радикальных изменений в экономике заставляет гостиничных инвесторов смещать планируемые даты запуска строительства заявленных проектов на более и более поздние сроки, в результате чего ожидаемые средние темпы роста предложения между 2019-2024 гг. составят всего 5,6% в год», — резюмирует Марина Усенко.

«Ценовые войны» будут обусловлены тем, что рост предложения, увы, не сопровождается соразмерным ростом спроса. Кроме того, спрос продолжит демонстрировать высокую чувствительность к цене. Виной тому — низкие темпы роста национальной экономики, перманентная ситуация с экономическими и политическими санкциями, увеличение налоговой нагрузки (в т.ч. повышение НДС с 18% до 20%) и периодическое ослабление рубля.

Рынок в классическом понимании есть сфера товарного обмена, это место (территория), на котором происходит торговля (обмен) товарами и услугами. Рынок можно рассматривать как систему экономических отношений производства с потреблением, всех звеньев общественного хозяйства, основывающихся на купле-продаже товаров, услуг, капиталов, рабочей силы, технологий и т.д. Рыночная сфера - это сфера непосредственно товарно-денежного обмена, в которой согласовываются интересы производителей и потребителей, продавцов и покупателей. Любой рынок характеризуется совокупностью спроса и предложения.

Ясное понимание рынка гостиничных услуг крайне важно для предприятий, которые собираются на него выйти или уже работают в нем. Рынок предприятий гостиничной индустрии - это совокупность всех предприятий, работающих в данной сфере. Исследование рынка гостиничных услуг необходимо для выявления потенциальных конкурентов, посредников, потребителей, что очень важно для маркетинговой деятельности предприятия.

Рынок гостиничных услуг можно определить как общественно-экономическое явление, объединяющее спрос и предложение для обеспечения купли-продажи гостиничных продуктов и услуг в определенное время и в определенном месте.

При характеристике рынка гостиничных услуг следует учитывать что:

Основным объектом купли-продажи являются услуги;

Между производителями и покупателями услуг существуют посреднические звенья и структуры, обеспечивающие связь между спросом и предложением;

Спрос на гостиничные услуги отличается рядом особенностей (разнообразием потребителей по материальным возможностям, возрасту, ценностным ориентирам, мотивам);

Предложение гостиничных услуг характеризуется разнообразием по типам средств размещения, ценовым параметрам, по уровню качества предлагаемых услуг.

Спрос на гостиничные услуги - это платежеспособная потребность в гостиничных продуктах и услугах. Этот спрос отличается высокой эластичностью, высокой степенью дифференциации, высокой замещаемостью.

Спрос на гостиничные услуги находится под влиянием разнообразных факторов, которые можно определить как ценовые и неценовые. Цена - основной фактор, определяющий величину спроса. Как правило, выбор средств размещения, продолжительность отдыха, условия проживания зависят от ценового фактора.

К неценовым факторам относят мотивационные и поведенческие факторы.

Предложение гостиничных услуг представляет собой совокупность возможностей гостиничных предприятий представить на рынок гостиничные продукты и услуги.

Гостиничный продукт с точки зрения производства представляет собой совокупность определенного количества и качества услуг, способных удовлетворить потребности людей в отдыхе, развлечениях и комфортном проживании.

Как и всякий другой товарный рынок, рынок гостиничных услуг неоднороден и классифицируется по региональному, целевому и иным признакам.

С точки зрения маркетинговой деятельности гостиничный рынок характеризуется как:

потенциальный рынок, состоящий из совокупности потребителей с родственными потребностями в отношении гостиничных услуг, достаточными ресурсами и возможностями покупки;

целевой рынок, состоящий из потребителей, объединенных общими потребностями и характеристиками, на которых нацелена деятельность компании;

основной рынок , состоящий из потребителей - основных покупателей услуг;

дополнительный рынок , состоящий из потребителей, которые являются покупателями определенного объема услуг;

стратегический рынок , состоящий из потребителей услуг, на которых фирма делает ставку в будущем.

Исследование рынка гостиничных услуг определяется по двум направлениям: оценка тех или иных параметров на данный момент времени и получение прогнозных данных.

В первую очередь необходимо оценить текущую ситуацию на рынке (конъюнктуру рынка), а затем определить величину емкости рынка.

Рыночная конъюнктура - это экономическая ситуация на рынке в определенный момент времени как результат взаимодействия факторов и условий, определяющих состояние спроса и предложения на гостиничные услуги, а также уровень цен на них.

Конъюнктуру рынка гостиничных услуг характеризуют :

- соотношение спроса и предложения гостиничных услуг;

Уровень цен;

Состояние конкуренции;

Степень государственного регулирования;

Наличие сезонных колебаний спроса на гостиничные услуги;

Тенденции и перспективы развития рынка гостиничных услуг.

Изучение конъюнктуры рынка гостиничных услуг осуществляется поэтапно.

I этап. Проведение текущего наблюдения за предложением гостиничных услуг, спросом, динамикой цен.

II этап. Анализ, систематизация и обобщение полученной информации.

III этап. Разработка конъюнктурных отчетов, обзоров и прогнозов.

Одной из основных задач исследований гостиничного рынка является определение его емкости. Этот показатель дает возможность количественно оценить принципиальные возможности работы на конкретном рынке.

Емкость рынка - потенциально возможный объем реализуемых на нем услуг в течение определенного промежутка времени (за год). Измеряется как в натуральном выражении (количество потребителей услуг), так и в стоимостном выражении (объем поступлений от продаж в денежном выражении).

Зная емкость рынка и тенденции его изменения, можно оценить перспективы того или иного рынка при его освоении. Наиболее объективным показателем деятельности фирмы является доля рынка. Она отражает результаты деятельности фирмы и определяется следующим образом:

Рост рыночной доли указывает на увеличение экономической устойчивости фирмы, так как растет норма получаемой фирмой прибыли.

С 1 октября вступили в действие поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые запрещают размещать хостелы и гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов. Это событие послужило поводом для проведения бесплатной конференции «Драйверы гостиничного рынка: все о мини-отелях и хостелах 2.0», которую организует проект MBM.MOS (ГБУ «Малый бизнес Москвы»), Межрегиональная ассоциация хостелов и мини-отелей MAXиMO и Комитет по туризму города Москвы.

Участники конференции получат ответы на следующие вопросы - как изменения в отраслевом законодательстве повлияют на малый бизнес в сфере гостеприимства и туризма в Москве? Как масштабироваться в сеть хостелов или мини-отелей? Как SEO поможет прокачать продажи? Как строить эффективную работу с персоналом? Какие сложности есть с регистрацией иностранцев? Стоит ли покупать готовый хостел? На какую поддержку от города могут рассчитывать предприниматели?

В числе спикеров начальник управления гостиничного хозяйства Комитета по туризму Москвы Алексей Тихненко, cоветник президента ФРиО по миграционному и регистрационному учету в Федерации рестораторов и отельеров России Екатерина Райлян, заведующий кафедрой туризма и гостиничного дела института гостиничного бизнеса и туризма РУДН, директор Независимого центра сертификации и экспертизы «ХорекаЭкспертГрупп» Ольга Пасько, эксперт по работе с мини-сегментом в компании Travelline (разработчик IT-продуктов для отелей) Яна Королева, руководитель направления с ключевыми клиентами «Альтера инвест» Илья Попов, кандидат экономических наук доцент кафедры индустрии гостеприимства, туризма и спорта РЭУ имени Г.В. Плеханова Елена Никольская и другие.

О том, какие меры поддержки малого и среднего бизнеса есть в Москве и как ими воспользоваться, расскажет представитель MBM.MOS.

«Рынок мини-отелей имеет большие перспективы для развития бизнеса. Здесь низкий порог входа и короткий срок окупаемости, при этом ниша не заполнена и имеет огромный потенциал. Наша цель — помогать предпринимателям развиваться наиболее эффективно. Правительство Москвы оказывает всестороннюю поддержку: от консультаций по вопросам открытия и ведения бизнеса, упрощения ежедневных бизнес-задач с помощью онлайн-сервисов до субсидирования», — отметил руководитель Департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин .

Мероприятие будет проходить с 10:30 до 17:30 по адресу город Москва, проспект Мира, дом 119, строение 34, павильон №34 «Космос», Конгресс-центр «Космонавтика и авиация».

Справочно:

MBM.MOS — проект ГБУ «Малый бизнес Москвы», подведомственного Департаменту предпринимательства и инновационного развития города Москвы. Учреждение занимается консультационной и образовательной поддержкой предпринимателей в Москве. Проконсультироваться по вопросам открытия и ведения бизнеса в Москве, мерам поддержки столичных предпринимателей можно в Центрах услуг для бизнеса, онлайн на сайте MBM..

Гостиничный рынок Москвы. Прогнозы и риски 2018 года

К 2023 году объем качественного сегмента гостиничного рынка Москвы может вырасти до отметки 23,2 тыс. номеров. Однако учитывая кризисные явления в экономике, реализация многих проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или отменена. На фоне восстановления доходности гостиничного бизнеса, им вновь стали интересоваться инвесторы, но разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей пока препятствует новым масштабным приобретениям. Редакция Hotelier.PRO публикует вторую часть исследования Cushman & Wakefield по итогам 9 месяцев 2017 года. Акцент сделан на операционные показатели, девелопмент и инвестиции.

Согласно данным Росстата и, а также информации мэрии Москвы, по состоянию на конец 2016 года в Москве было официально зарегистрировано 824 коллективных средства размещения, из них 211 крупных (свыше 50 номеров) гостиниц и иных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 58 тысяч единиц. Однако ввиду разнородности московского сегмента размещения, а также отсутствия городских органов статистики четкой методологии в учете и классификации гостиничных объектов, анализ Cushman & Wakefield фокусируется на сегменте гостиничных объектов т.н. «современного качества». Категория «гостиничного номера современного стандарта» не имеет четкого определения, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в постсоветское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям посетителей о комфорте. Многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). По состоянию на конец 2016 года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя порядка 17,6 тыс. номеров, а по результатам 2017 года, в случае своевременного завершения всех запланированных к вводу в эксплуатацию гостиничных проектов. предложение может увеличиться до 19,3 тыс. номеров. Соответственно, большая часть остального номерного фонда столицы пока остается морально и/или физически устаревшей и не вполне соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.

Номинальный прирост московского рынка гостиничных номеров современного качества в промежутке 2007-2016 гг. составил порядка 110%. В этот период рынок рос со средней скоростью в 8,4% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 21,2% и 10,1%, соответственно. При условии завершения всех заявленных на 2017 г. проектов, сегмент качественного предложения гостиничного рынка вырастет на 9,4%.

По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, сформировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным кластерам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы сегодня образуют спрос на новые гостиничные проекты.

Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц – прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.

Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации – с перспективой открытия до конца 2020 года – находилось порядка 4 тысячи гостиничных номеров, а до конца 2023 года – еще свыше 6 тысяч номеров. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, дефицит доступного проектного финансирования, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют долю строительных расходов, зафиксированных в евро или долларах США), падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 г. означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более позднее время.

Доходность гостиничного бизнеса возвращается на прежние рубежи

Восстановление спроса на гостиничное размещение, совпавшее по времени с приростом номерного фонда в конце 2016 г. – начале 2017 г., не позволило гостиницам одновременно увеличивать и загрузку, и тарифы. Как результат, сегменту качественного предложения удалось сохранить прежние объемы продаж, пожертвовав при этом показателем цены на размещение.

Разумеется, некоторым гостиницам и в нынешних сложных рыночных условиях удается повышать тарифы (в том числе, путем регулярного пересмотра сегментации бизнеса и отсеивания клиентов, которые не способствуют росту доходности гостиничных продаж), однако даже здесь повышение цен носит плавный характер, чтобы не разрушить сложившиеся деловые связи, особенно ценные на фоне открытия новых гостиниц.

В целом же для сегмента качественного предложения уровень среднемесячной загрузки не только восстановился до прежних, докризисных уровней («эталонным» годом служит 2013 год), но и превысил их, а среднегодовая загрузка нарастающим итогом за первые 8 месяцев года оказалась выше «эталонных» на 3,5 процентных пункта (70,9% по сравнению с 67,4%). Растущего спроса – даже при учете увеличения суммарного номерного фонда – оказалось достаточно для сохранения среднерыночной загрузки за первые восемь месяцев года на уровне того же периода 2016 года – 70,9%.

Однако спрос, как отмечают участники рынка, остается чувствительным к цене (особенно на фоне традиционной для открывающихся гостиниц политики старта продаж с более низкой – по сравнению с действующими конкурентами – базы), что демонстрирует динамика показателя ADR (Average Daily Rate, или средняя цена на номер), когда вплоть до наступления лета ежемесячный показатель средней цены на номер в среднем оставался ниже, чем за аналогичный период 2016 года.

Неожиданно неприятный сюрприз преподнес май, когда ввиду оттока спроса (запоздалая весна, а также переориентация части внутреннего спроса в период майских праздников на теплые страны – в частности, на Турцию) среднерыночный показатель цены упал на 9,3% по сравнению с показателями 2016 года. Тенденцию удалось переломить только с началом летнего периода, когда июнь и июль показали прирост ADR к аналогичным периодам 2016 года на 6,0% и 5,4%, соответственно.

Сопоставляя ожидания роста тарифов, которые будоражили рынок во второй половине 2016 года, с результатами фактически провального первого полугодия, в качестве причин можно назвать ряд неблагоприятно сложившихся факторов, из которых наиболее значимыми являются следующие:

1) Хрупкость укрепления спроса на размещение, не подкрепляемая пока активным развитием экономики страны (согласно последним прогнозам МЭР и Центробанка, по результатам 2017 г. ВВП страны может вырасти на 1,7-2,2%, а прогноз до 2020 г. предполагает среднегодовой прирост на 2,2%). Как результат, бизнес-спрос, являющийся основой гостиничного бизнеса в Москве, не показывает убедительного роста – ни в объемах, ни в тарифах;

2) Прирост номерного фонда, оказавший давление на тарифы уже действующих гостиниц не только расширением предложения, но и предлагаемыми скидками на размещение;

3) Укрепление рубля по отношению к другим мировым валютам, в результате чего ADR в долларах США за первые 8 месяцев года увеличился в среднем на 13,7%, что не только снизило неожиданно приобретенное после девальвации 2014 года конкурентное преимущество Москвы как доступного рынка, но и стало оказывать негативное влияние на рост тарифов для командированных сотрудников зарубежных компаний; и, наконец,

4) Постепенная стабилизация доходов населения России и восприятие новой политической и экономической реальности как данности, приведшая к возобновлению привычного образа жизни, с возвратом к регулярным поездкам за границу в периоды сезонных праздников – после трех лет роста внутреннего спроса.

Московский гостиничный рынок – чего ждать дальше?

Как показывают опросы участников рынка московских гостиниц, проведение в столице Крупного Спортивного Мероприятия (ЧМ – 2018), способное нарушить привычную динамику работы рынка, в основном воспринимается как не более чем одноразовое событие, после чего спрос, скорее всего, вернется к своим привычным характеристикам и объемам уже в 2019 году.

Гостиницы верхнего ценового сегмента, помня о затухании бизнеса в преддверии проведения очередных президентских выборов в 2012 году, надеются пережить первую половину года без очевидного снижения объемов продаж, отыграв любые провалы в продажах с началом спортивного сезона – вместе с остальными городскими гостиницами. Ожидается, что первая половина лета 2018 года станет активной и загруженной для большинства московских отелей, особенно для тех, что расположены в центре города или в районах размещения основных спортивных сооружений (стадион «Лужники», стадион «Спартак»).

Основные задачи, которые пытаются решить все отели, но особенно те, которые не имеют очевидных преимуществ по расположению, это минимизация потерь из-за вытесняемого ЧМ-2018 традиционного спроса (организованные туристы, бизнес-группы, а также командированные сотрудники) плюс сокращение «пауз» в продажах до и после ЧМ-2018. Оптимисты ожидают итогового, по результатам 2018 года, повышения доходов на 10-15%. При этом рост ADR, по их ощущениям, вполне способен превысить планку в 15-20% от итогового уровня 2017 года, однако есть риск сокращения уровня загрузки – в том числе, из-за значительного повышения цен на период проведения ЧМ-2018.

Более трезвые комментарии предполагают минимальные изменения в доходах по результатам года, приводя аргументы в пользу сохранения гостиницами традиционной клиентской базы. И те, и другие, впрочем, планируют повышать в 2018 г. тарифы для различных клиентских групп, причем, наиболее уязвимой является категория группового туризма: для организованных туристов стоимость размещения может возрасти на 10-15% по отношению к ценам 2017 г.

Таким образом, план-минимум для московского рынка в 2018 г. представляется простым и ясным: постараться достигнуть максимального эффекта от активного увеличения спроса в середине года, не растеряв при этом традиционных видов бизнеса и минимизировав ущерб для доходов гостиниц за счет возможного вытеснения традиционного спроса. «Вопрос на миллион» касается 2019 года: когда эффект Крупного Спортивного Мероприятия может иссякнуть, вернутся ли доходы московских гостиниц на уровень 2017 года, или есть возможность Большого Прорыва?

Инвестиционный рынок

Переход российского рынка недвижимости в «рублевую зону», спровоцированный целым рядом изменений экономического и политического характера, произошедших с 2014 года и поместивших российскую экономику в новую реальность, можно назвать состоявшимся. Данный переход отмечен и в гостиничном сегменте, хотя определенная доля инвестиционных (строительных) и операционных затрат, особенно в брендированных гостиницах верхнего ценового сегмента, по-прежнему номинирована в валюте и поэтому подвержена курсовым колебаниям.

Тем не менее, гостиницы как инвестиционный продукт доказали свою высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов, подтвержденный рядом сделок, закрытых в 2015-2016 гг. Самая крупная и знаковая среди них – покупка компанией АФК «Система» портфеля гостиниц «Региональной Гостиничной Компании» (1.379 номеров в 9 гостиницах современного качества) за 6,6 млрд. рублей в ноябре 2016 г. (доходность сделки публично не озвучивалась).

Суммы закрытых сделок на фоне сокращения доходности гостиничного бизнеса в целом продемонстрировали уверенность инвесторов в том, что текущий уровень EBITDA отелей, соответствующий уровню начальной доходности (net initial yield) гораздо ниже 10 процентов, является временным явлением и объясняется, в основном, внешними экономическими причинами, однако повсеместно отмечаемое укрепление спроса на гостиничные услуги позволяет рассчитывать на скорое восстановление нормального хода событий и роста прибылей гостиниц (в том числе, за счет более эффективного управления гостиничными активами).

По этой причине гостиничные активы продолжают будоражить интерес инвесторов, в том числе т.н. «инвесторов-агностиков» – тех, которые раньше не интересовались гостиничными объектами в принципе, но на фоне увеличения рисков в традиционных, арендных сегментах недвижимости (офисы и складские комплексы) и/или перехода традиционных типов недвижимости от фиксированного арендного дохода на арендный доход от выручки (торговые центры), готовы вкладывать средства в гостиницы с их операционной моделью бизнеса. Таким образом,

Гостиницы как класс выходят из разряда «экзотики» или «альтернативных инвестиций» и постепенно становятся мейнстримом

Кроме того, девальвация рубля все еще сохраняет выгодную для покупателей ситуацию, когда возможно приобретение действующих гостиниц (особенно, соответствующих стандартам международных брендов) по ценам ниже строительной стоимости (в пересчете на номер). Дополнительным «бонусом» в этом случае является возможность получать доход сразу после покупки, сократив возможные риски и «сэкономив» на длительном периоде разработки и строительства проекта (в России в среднем – 3-5 лет).

Несмотря на описанные выше позитивные качества гостиничных активов как класса коммерческой недвижимости, 2017 г. не стал прорывным годом для гостиничных продаж. Причин для проявляемой инвесторами сдержанности много, но основных две:

1) Сохраняющийся разрыв в оценке «справедливой» цены на гостиничные объекты между продавцами и покупателями, доказательством чему служит пример с рядом выставленных на продажу в конце 2016 года действующих московских гостиниц, которые были сняты с продажи из-за невозможности достичь компромисса по цене с покупателями – несмотря на их активный интерес к данному портфелю.

2) Ограниченный и, в значительной степени, локальный спрос на гостиничные активы, при том что ряд наиболее активных приобретателей являются профильными инвесторами, которые либо имеют собственные управляющие компании (для надзора за управлением гостиниц привлеченными операторами), либо управляют собственными брендами – что зачастую означает принципиально иной расчет стоимости объекта.

Тем не менее, восстановление спроса и постепенное повышение доходности гостиничного бизнеса, отмеченное в двух столицах, по мнению Cushman & Wakefield, может свидетельствовать о начале нового инвестиционного цикла, мотивируя покупателей к приобретению активов в растущей фазе доходов. Для продавцов повышение прибылей, генерируемых гостиницами, означает долгожданный рост доли собственного капитала в активах – немаловажный сдерживающий фактор для решения реализовать актив, обремененный кредитом. Иными словами, в течение ближайших 12-24 месяцев в гостиничном сегменте инвестиционного рынка можно ожидать «перехода количества в качество».

Репост с http://hotelier.pro

По оценкам специалистов отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, вторая половина 2016 года вернет гостиницы в зону роста доходов.

Предложение

Качественное предложение гостиниц Москвы во II кв. 2016 г. останется на уровне 16 тыс. номеров. (Без учета хостелов, мини-отелей, а также приаэропортовых отелей) .

Закрытие в начале 2016 г. двух крупных гостиниц («Ирис Конгресс» и «Белград») на реконструкцию одномоментно вывело с рынка 431 номер. Учитывая, что бывшая «Ирис Конгресс» заново открылась уже в июне - как Holiday Inn Seligerskaya (хотя количество номеров, полностью соответствующих стандартам бренда, пока ограничено 30), - фактическое изменение качественного гостиничного предложения за I полугодие составило -1,4% по сравнению с результатами на конец 2015 г.

Номерной фонд, реалистично ожидаемый к открытию до конца 2016 г. после открытия обновленной Holiday Inn Seligerskaya, оценивается на уровне 750 единиц (см. таблицу с заявленными проектами), хотя «чистое» увеличение качественного номерного фонда гораздо скромнее - 470 единиц.

При условии соблюдения строителями графиков завершения новых проектов, по результатам 2016 г. качественное гостиничное предложение может увеличиться на 2,9%, примерно до 16,8 тыс. номеров различных категорий.

Новое предложение 2016 года

Midscale & Economy - среднеценовой и экономичный сегмент

Upscale - сегмент цены выше среднего

Upper-Upscale - высокий ценовой сегмент

Luxury - люксовый сегмент

Основной прирост номеров - в сегменте Economy

Рост предложения номеров эконом-стандарта в 2016 г. составит 25 процентов.

При реальном росте качественного предложения всего на 470 номеров, что на 3.4 пп. ниже, чем довольно скромные результаты роста предыдущего периода, основной прирост в 2016 г. происходит в сегменте Economy, на середину 2016 г. составляющем 9% рынка (1.488 номеров). К концу года, с учетом открытия Ibis Kievskaya (350 номеров), его доля в структуре рынка вырастет всего до 10%, зато прирост номерного фонда составит целых 25%.

Несмотря на запланированное открытие Novotel Kievskaya (250 номеров) и Adagio Kievskaya (150 номеров), доля сегмента Midscale практически не изменится ввиду того, что из-за временного закрытия 270 номеров в бывшей гостинице «Белград», чистый прирост предложения данной категории составит всего 2% от номерного фонда.

В отсутствие новых готовых проектов стандартов Luxury, Upper-Upscale и Upscale, их пропорциональные доли в структуре рынка если и сократятся, то незначительно.

Структура гостиничного предложения, II кв. 2016 г.

Спрос

Восстановление средней цены на номер становится трендом

Робкие ростки оптимизма, отмеченные в I кв. года в люксовом ценовом сегменте, к середине года распространились и на более демократичные гостиницы, результатом чего стал средний по рынку рост показателя ADR на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года - до 6.628 руб./номер.

При этом основными драйверами роста остаются гостиницы сегмента Luxury, где цены выросли в среднем на 13,5%, до 14.016 руб./номер.

В сегментах Upper-Upscale и Upscale рост ADR оказался более скромным - на 5,9% и 3,6%, соответственно. В категории Midscale роста пока вообще не состоялось (менее 1%), а в гостиницах Economy отмечено дальнейшее снижение цен - в среднем, на 6%.

Восстановление спроса состоялось?

Восстановление спроса на гостиничные услуги, наблюдаемое в московских гостиницах практически без изменения вектора роста все последние 12 месяцев, с очевидным ускорением темпов, начиная с начала IIкв. года, позволило рынку по результатам первого полугодия увеличить уровень загрузки в среднем на 3,4 пп. (5,5%) по сравнению с предыдущим периодом.

Не все ценовые сегменты оказались в одинаковом выигрыше от увеличения количества проданных ночевок. Наибольший прирост (7,2 пп.и 5,9 пп.) зафиксирован в гостиницах категорий Upscale и Midscale соответственно. Гостиницы стандарта Economy, наоборот, являются временно проигравшими - с потерей уровня загрузки в 1.7 пп.

В процентном соотношении, тем не менее, рост спроса проявляется наиболее выпукло в сегментах Upscale и Luxury-11,9% и 9,9% соответственно.

Рост доходности гостиниц дает отельерам повод к оптимизму

Восстановление спроса, отмечаемое московскими гостиницами практически всех ценовых категорий с весны, позволило им конвертировать однонаправленный рост количества ночевок и стоимости размещения в увеличение доходности в пересчете на номер.

Средний уровень доходности на доступный номер составил по итогам первого полугодия 2016 года 4.319 руб., что практически на 15% выше результата аналогичного периода 2015 года.

Наиболее впечатляющие результаты продемонстрировали гостиницы стандарта Luxury (24,7%), а также Upscale (15,9%), причем, если в люксовых гостиницах рост данного показателя обеспечивался за счет увеличения средней цены на номер, то в сегменте Upscale - исключительно за счет увеличения загрузки.

Сегмент Economy, в котором все еще существенна доля старого «постсоветского» номерного фонда, продолжает демонстрировать отрицательные результаты (-8,4% по сравнению с предыдущим периодом), что, скорее всего, вызвано попыткой гостиниц данной ценовой категории остановить отток клиентов за счет снижения цены на размещение.

Тенденции

Большие надежды на результаты 2016 годв

Уверенное восстановление спроса, отмечаемое московскими гостиницами с конца I кв. 2016 г., позволяет московским отельерамне только активно повышать гибкие тарифы (включая тарифы в он-лайновых системах продаж, которые сегодня обеспечивают внушительную долю реализуемых номеров), но и вызывает повод к оптимизму относительно результатов года, т.к. второе полугодие традиционно является более продуктивным с точки зрения доходов гостиниц.

В результате, при некотором возможном увеличении загрузки по рынку в целом, основным драйвером роста, как ожидается, станет показатель ADR (8-10% в годовом измерении), что обгонит прогнозируемый ЦБ РФ среднегодовой уровень инфляции (5-5,5%) и вернет гостиницы в зону роста доходов.

Главный вопрос в том, можно ли конвертировать эти положительные результаты и высокие темпы восстановления тарифов в прирост выручки, превышающий темпы инфляции в 2017 году.