Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 № 7-ФЗ)
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ)
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 № 349-ФЗ, от 13.07.2015 № 236-ФЗ)
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 6.2 введена Федеральным законом от 02.12.2019 N 390-ФЗ)
7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ)
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
1. Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ)
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
1.1. В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.
Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива
(введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 236-ФЗ)
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
5. В случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 113 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов жилищного кооператива с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.
(часть 5 введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
Статья 118. Правление жилищного кооператива
1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 123.1. Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома
1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - единая информационная система жилищного строительства), устав кооператива, а также следующие документы и информацию:
1) количество членов жилищно-строительного кооператива;
2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства:
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;
2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;
3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе - контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из единой информационной системы жилищного строительства.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
Статья 123.2. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива
(введена Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ)
1. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса осуществляется контролирующим органом. По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении жилищно-строительных кооперативов осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном статьей 20 настоящего Кодекса.
2. Контролирующий орган при осуществлении контроля вправе:
1) получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по формированию официальной статистической информации о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных процессах в Российской Федерации, и его территориальных органов документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 29.07.2018 № 272-ФЗ)
1.1) осуществлять контроль за соблюдением жилищно-строительным кооперативом установленных частью 1 статьи 123.1 настоящего Кодекса требований к размещению им информации и документов;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
2) получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома);
2.1) получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, выписку из единого государственного реестра юридических лиц (сведения, содержащиеся в ней), документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
2.2) получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за соблюдением требований, установленных пунктом 1 статьи 116.1 настоящего Кодекса;
(п. 2.2 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3) осуществлять в соответствии с частью 4 настоящей статьи проверку деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;
3.1) получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от органа регистрации прав документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3.2) получать от жилищно-строительного кооператива и иных лиц, с которыми такой кооператив заключил договоры, связанные со строительством многоквартирного дома, в определенный статьей 11 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" срок документы и информацию, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома, и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3.3) ежеквартально получать от жилищно-строительного кооператива отчетность об осуществлении деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
(п. 3.3 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
4) требовать от органов управления жилищно-строительного кооператива устранения выявленных нарушений;
5) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;
5.1) принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-строительных кооперативов (их должностных лиц) к ответственности, установленной федеральными законами и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
6) обращаться в суд с заявлением в защиту предусмотренных настоящей главой прав и законных интересов членов жилищно-строительного кооператива, которые своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома, в случае нарушения таких прав и интересов;
7) направлять в жилищно-строительный кооператив обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса и устанавливать сроки устранения таких нарушений;
8) принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-строительного кооператива, его должностных лиц к ответственности, установленной настоящей главой и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
9) направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
(п. 9 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
10) осуществлять иные предусмотренные федеральными законами полномочия.
(п. 10 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3. В случае неисполнения жилищно-строительным кооперативом в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов жилищно-строительного кооператива, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности жилищно-строительного кооператива по привлечению новых членов кооператива до устранения жилищно-строительным кооперативом соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний жилищно-строительным кооперативом вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.
4. Предметом проверки деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, является соблюдение жилищно-строительным кооперативом обязательных требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса.
5. Основанием для проведения контролирующим органом на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи жилищно-строительному кооперативу разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого кооператива на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
6. Основанием для проведения внеплановой проверки является:
1) истечение срока исполнения жилищно-строительным кооперативом выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
2) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также из единой информационной системы жилищного строительства о фактах нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
3) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.
7. Контролирующий орган при осуществлении контроля размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию о проведенных проверках деятельности жилищно-строительного кооператива, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о привлечении к административной ответственности за нарушение требований настоящего Кодекса и иных требований, установленных законодательством.
(часть 7 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
1. Основы правового статуса ЖСК
Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности ЖСК составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».
Для того чтобы определиться с правовым статусом ЖСК, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 ГК РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 ГК РФ - «Некоммерческие организации». Следовательно, ЖСК (как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.
В соответствии со статьей 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 ГК РФ). Еще одной особенностью ЖСК является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).
Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении ЖСК не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».
2. Создание жилищно-строительных кооперативов
При создании ЖСК необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 ЖК РФ, а также общими положениями ГК РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4).
В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания ЖК РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены ЖСК вправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 ЖК РФ установил, что правом на вступление в ЖСК обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Если кооператив создается при содействии органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления, то граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и стоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в такие кооперативы.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации ЖСК. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов ЖСК, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, а участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. При разработке устава можно руководствоваться примерными уставами жилищных кооперативов. Так, ранее действовал Примерный устава ЖСК, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 № 1143. В настоящее время он отменен, однако может послужить в качестве модели для разработки собственного устава кооператива. С учетом того, что правовые статусы ЖСК и ТСЖ во многом совпадают (в частности, и ЖСК, и ТСЖ являются управляющими организациями в многоквартирном доме), при разработке отдельных положений (о порядке созыва и проведения общего собрания, подсчете голосов и т.д.) можно взять за основу примерный устав ТСЖ, разработанный нашими юристами. Примерный устав ТСЖ (с учетом нового жилищного кодекса РФ) также был утвержден Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 22-р «Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья».
Устав ЖСК в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 ГК РФ, статье 113 ЖК РФ, а именно:
Наименование жилищно-строительного кооператива (например, ЖСК «Гарант», ЖСК «Строим вместе», ЖСК «Молодая семья» и др.; наименование в обязательном порядке должно содержать)
- место его нахождения
- порядок управления деятельностью ЖСК (должны быть указаны органы управления ЖСК, органы контроля ЖСК, компетенция органов ЖСК, порядок принятия решений органами ЖСК)
- предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку ЖСК как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом)
- порядок вступления в ЖСК
- порядок выхода из ЖСК и выдачи паевого взноса
- размер вступительного и паевого взноса
- состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в ЖСК
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов
- порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного
порядок реорганизации и ликвидации ЖСК.
Государственная регистрация жилищно-строительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) ЖСК. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ. В частности, за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, для государственной регистрации предоставляются документы, перечисленные в статье 12 указанного закона (заявление по установленной форме с нотариально заверенной подписью заявителя, решение о создании ЖСК, оформленное протоколом, подлинник или нотариально заверенная копия устава, документ об оплате государственной пошлины).
Государственную регистрацию в настоящее время осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы РФ. В частности, в Санкт-Петербурге государственную регистрацию производит Межрайонная инспекция ФНС РФ № 15 (Единый регистрационный центр).
Формы документов, представляемых на государственную регистрации, и требования к их заполнению утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц…».
Вместе с заявлением о регистрации также подается заявление о постановке на учет в налоговом органе, поскольку в настоящее время государственная регистрация осуществляется одновременно с постановкой юридического лица на налоговый учет.
Регистрирующий орган обязан принять решение о регистрации или об отказе в ней в течение 5 рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение 5 дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство о постановке на учет. Государственная регистрации считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.
3. Управление деятельностью ЖСК
Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления ЖСК. Статья 115 ЖК РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:
1) Общее собрание членов ЖСК
2) Правление ЖСК
3) Председатель правления ЖСК
Проанализируем более подробно положение каждого органа управления жилищно-строительного кооператива. Начнем, с основного, высшего органа управления ЖСК - общего собрания членов кооператива (в кооперативах, число членов которого превышает 50, вместо правления или наряду с ним может действовать конференция ЖСК - орган, положение которого жилищный кодекс никак не регулирует, следовательно, его компетенция должна быть установлена уставом ЖСК). Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок созыва общего собрания, потому соответствующие положения также должны быть установлены уставом ЖСК. Руководствоваться можно, к примеру, нормами жилищного кодекса, посвященными порядку созыва общего собрания товарищества собственников жилья (статья146 ЖК РФ).
Статья 117 ЖК РФ устанавливает, что общее собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов ЖСК. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.
В соответствии с ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания ЖСК относятся избрание членов правления и ревизионной комиссии кооператива, принятие решения о предоставлении жилых помещений членам кооператива, прием в члены кооператива и исключение из его состава, а также некоторые другие вопросы. Уставом жилищно-строительного кооператива данный перечень может быть расширен.
Что касается голосов, принадлежащих каждому члену ЖСК, то вариантов их подсчета может быть несколько. Назовем лишь два основных. Первый - каждый член кооператив обладает одним голосом на общем собрании. Второй - член ЖСК обладает количеством голосов, пропорциональным общей площади принадлежащих ему помещений (жилых и(или) нежилых). Уставом ЖСК может быть установлен как один из двух названных вариантов, так и любой другой, не противоречащий законодательству РФ.
Что касается периодичности проведения общих собраний, а также инициативы проведения внеочередных общих собраний, то жилищный кодекс РФ опять-таки никак не регулирует данные вопросы. Следовательно, данные положения должны найти свое отражение в уставе ЖСК. Можно посоветовать прибегнуть к нормам, регулирующим деятельность ТСЖ либо разработать соответствующие пункты устава самостоятельно. Правление ЖСК является исполнительным органом жилищного кооператива. Члены правления избираются общим собранием из числа членов кооператива на срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива. Деятельность правления помимо устава может регулироваться локальными актами кооператива - регламентом, положением и др. Правление из своего состава избирает председателя правления на срок, определенный уставом ЖСК. Председатель правления обеспечивает исполнение решений правления, без доверенности заключает от имени кооператива сделки, осуществляет иные действия в интересах ЖСК. П. 3 ст. 119 устанавливает, что председатель обязан действовать в интересах жилищного кооператива разумно и добросовестно. Контролирующим органом в ЖСК является ревизионная комиссия или единоличный ревизор, избираемые общим собранием ЖСК на срок не более 3 лет для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. Осуществляя контроль ревизионная комиссия обязана:
Проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищно-строительного кооператива не реже чем раз в год;
- представлять общему собранию заключение об бюджете ЖСК, годовом отчете и размере обязательных платежей и взносов;
- отчитываться перед об
4. Правовое положение членов коопертива
1) Прием в члены ЖСК и прекращение членства в ЖСК Как уже было отмечено ранее, изначально единственными членами кооператива являются его учредители (лица, проголосовавшие за создание кооператива). Однако кооператив вправе принять в свой состав и других членов. Порядок приема лиц в члены уже созданного кооператива установлен статьей 121 ЖК РФ и может быть дополнен соответствующими положениями устава ЖСК.
Лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив подает в правление ЖСК соответствующее заявление. На рассмотрение заявления правлению отведен 1 месяц. Решение правление должно быть утверждено общим собранием ЖСК. Именно общее собрание окончательно решает - принять данное лицо в члены ЖСК или отказать ему в приеме. Если общее собрание утвердило решение правление, то лицо становится членом ЖСК, но не сразу, а с момента уплаты вступительного взноса.
Членство в жилищно-строительном кооперативе прекращается в следующих случаях:
- добровольный выход
- исключение
- смерть гражданина-члена ЖСК
- ликвидация юридического лица-члена ЖСК
- ликвидация кооператива
Данный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен уставом жилищно-строительного кооператива.
Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива:
К основным правам членов ЖСК можно отнести право на участие в общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса. Основным правом члена ЖСК является право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме. Решение о предоставлении жилого помещения члену ЖСК принимается общим собранием. Данное решение является правовым основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение в кооперативном доме. Ранее (до вступления в силу нового жилищного кодекса) вселение в кооперативные помещения осуществлялось по ордерам, выдаваемыми администрациями районов. Новый жилищный кодекс применительно к кооперативам категорией ордер вообще не оперирует, что является несомненным его достоинством, поскольку более соответствует рыночным отношениям. Размер жилого помещения, предоставляемого члену ЖСК, должен соответствовать размеру паевого взноса данного члена. Ч. 3 ст. 124 ЖК РФ устанавливает, что основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. С момента полной оплаты паевого взноса лицо приобретает право собственности на помещении и на него полностью распространяются правила главы 6 Жилищного кодекса РФ. До этого момента, владение, пользование и распоряжение жилым помещением осуществляется по правилам, установленным уставом ЖСК.
Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решен в уставе ЖСК.
Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности.
Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями - пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает), в случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы, в случае исключения лица из кооператива пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).
Кроме перечисленных выше прав, член кооператива обладает и другими правами. В частности, он вправе разделить предоставленное ему жилое помещение (ста
В частности, он вправе разделить предоставленное ему жилое помещение (статья 127 ДК РФ), сдать жилое помещение в наем (статья 128 ЖК РФ), разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (статья 126 ЖК РФ) и т.д.
Главная обязанность члена кооператива - внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные уставом ЖСК. Уставом могут быть установлены и иные обязанности членов кооператива. В соответствии с частью 4 статьи 130 ЖК РФ член ЖСК в случае грубого неисполнения своих обязанностей может быть исключен из кооператива по решению общего собрания. Такое лицо подлежит выселению из предоставленного ему жилого помещения на основании статьи 133 ЖК РФ.
В заключение данной статьи хотелось бы кратко осветить вопрос о реорганизации и ликвидации жилищно-строительных кооперативов. В соответствии со статьей 122 Жилищного кодекса ЖСК может быть реорганизован лишь в форме преобразования в товарищество собственников жилья. Иные способы реорганизации (соединение, разделение и выделение) по отношению к жилищным кооперативам не применимы. В остальном же при преобразовании ЖСК следует руководствоваться соответствующими нормами гражданского кодекса РФ, в частности статьями 57-60 ГК РФ. То же самое относится и к ликвидации ЖСК - она осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством (статьи 61-64 ГК РФ).
Устав жилищного кооператива
- 1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
- 2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Государственная регистрация жилищного кооператива
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Коммент. к ст. 110-114
1. Жилищным и жилищно-строительным отношениям посвящен отдельный разд.V ЖК РФ. (В ЖК РСФСР данным отношениям была посвящена гл. 5 (ст. 111 - 126).)
В ст. ПО определены два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный, а также указывается на их различие. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами уже на этапе строительства многоквартирного дома (ч. 3), члены жилищного кооператива начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (ч. 2). В дальнейшем (начиная со ст. 111) используется обобщенная терминология по отношению к жилищным и жилищно-строительным кооперативам - их называют "жилищные кооперативы".
2. Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребности граждан в жилье (ч. 1 ст. 110). Целью данных объединений граждан (а в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях - и юридических лиц) также является их совместное управление многоквартирным домом.
Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и другим сделкам).
Статистические данные свидетельствуют о том, что в настоящее время около половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита.
3. В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110 -122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачно- и гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует добавить, что на другие кооперативы не должно распространяться не только действие гл. 11 данного раздела, но и в целом разд. V ЖК РФ, поскольку у каждого кооператива имеются свои особенности. Существует общее законодательство, касающееся некоммерческих организаций (ст. 50 и др. ГК РФ), которое распространяется на все потребительские кооперативы. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (в ред. от 29.11.2007)1 названный Закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. Это касается и жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Примером специализированного потребительского кооператива являются жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. от 23.07.2008)2. Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов - привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ст. 2).
- 4. Первоначально разделом V2KK РФ (ст. 110-134), в том числе ст. 110 и 111, было предусмотрено членство в ЖК и ЖСК не только граждан, но и юридических лиц (как равноправных членов кооперативов). В связи с этим автор данного Комментария неоднократно обращал внимание на следующее
:
- - неясно, для каких целей юридическим лицам предоставляются жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать эти помещения только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ;
- - непонятно также, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) указать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131) и др. Кроме того, необходимо указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.
Теперь в ст. 110 и 111 Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"1 внесены определенные изменения, касающиеся юридических лиц как членов жилищных кооперативов. См. ст. 110 и 111 в новой редакции и п. 6 коммент. к ст. 110 - 114.
5. Вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111 -114. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане достигшие 18-летнего возраста - ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК. Подробнее о юридических лицах и их участии в жилищных отношениях см. коммент. к ч. 2 ст. 4.
Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе жилищного кооператива, является факт государственной регистрации юридического лица. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (в ред. от 03.12.2011)1. Согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2002 №319 (в ред. от 16.09.2003)2 Министерство РФ по налогам и сборам (ныне Федеральная налоговая служба РФ) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов.
Все юридические лица (включая ЖК и ЖСК) имеют свои органы (ст. 53 ГК РФ и ст. 115 ЖК РФ) и учредительные документы (ст. 52 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ).
6. Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 в ст. 110 и 111 ЖК РФ внесены изменения. В основном они касаются членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах юридических лиц (организаций), По сути, внесенные изменения ограничивают участие этих лиц во вновь создаваемых кооперативах. Однако в ранее созданных кооперативах юридические лица не утрачивают своего членства. Названный Федеральный закон начинает действовать с 1 декабря 2011 г. - со дня его официального опубликования в Российской газете.
Статьей 5 указанного Закона установлено следующее:
- 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
- 2.Требования частей 1 - 3 статьи ПО и части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
- 3. Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах".
Касаясь в целом этого Закона, необходимо отметить, что он принят, в частности, в целях обеспечения жильем ряда категорий граждан, в том числе преподавателей, работающих в образовательных учреждениях. Земельные участки передаются в безвозмездное срочное пользование только жилищно-строительным кооперативам. Ранее было установлено, что в целях обеспечения жильем определенных категорий граждан могли создаваться также жилищные накопительные и иные специализированные потребительские кооперативы. Предоставление земельных участков указанным и иным жилищно-строительным кооперативам, создаваемым в соответствии с федеральными законами, для строительства многоквартирных домов экономического класса, отнесено к полномочиям, переданным Российской Федерацией субъектам РФ. Кроме того, в частности, регламентированы процедуры подготовки ходатайств о предоставлении земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства для жилищно-строительных кооперативов, создаваемых из числа работников образования, здравоохранения и культуры субъектов РФ или муниципальных образований. Установлено, что соответствующие категории граждан определяются органами государственной власти субъектов РФ; эти же органы обращаются в Фонд с ходатайством о предоставлении земельного участка. Списки работников муниципальных учреждений образования, здравоохранения и культуры имеющих право быть принятыми в кооператив, подготавливаются органами местного самоуправления и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.
Так, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"" дополнена п. 9.2 следующего содержания:
9.2. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, государственных и муниципальных учреждений культуры (далее - кооператив), для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.
В целях настоящего Федерального закона Правительство Российской Федерации определяет категории граждан из числа лиц, для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, федеральных государственных учреждениях здравоохранения, федеральных государственных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.
В целях настоящего Федерального закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют категории граждан из числа лиц, для которых работа в государственных общеобразовательных учреждениях, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных общеобразовательных учреждениях, государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, государственных учреждениях здравоохранения, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях здравоохранения, государственных учреждениях культуры, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.
При создании кооператива и предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование кооперативу должны соблюдаться условия, предусмотренные частями 2, 3, 5 - 7, 9 - 15, 18 и 19 статьи 16.5 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"".
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.
Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива
Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
- Раздел I. Общие положения
- Глава 1. (Статьи 1—14
)
- Статья 1.
- Статья 2.
- Статья 3.
- Статья 4.
- Статья 5.
- Статья 6.
- Статья 7.
- Статья 8.
- Статья 9.
- Статья 10.
- Статья 11.
- Статья 12.
- Статья 13.
- Статья 14.
- Глава 2. (Статьи 15—21
)
- Статья 15.
- Статья 16.
- Статья 17.
- Статья 18.
- Статья 19.
- Статья 20.
- Статья 21.
- Глава 3. (Статьи 22—24 )
- Глава 1. (Статьи 1—14
)
- Статья 22.
- Статья 23.
- Статья 24.
- Глава 5. (Статьи 30—35 )
- Глава 7. (Статьи 49—59 )
- Глава 9. (Статьи 92—98 )
- Глава 11. (Статьи 110—123 )
Согласно этому документу, ЖСК создаётся горожанами с целью строительства и последующей реконструкции многоквартирного дома, дальнейшего решения проблем жильцов, связанных с обслуживанием и наведением порядка в самом здании и на прилегающей территории.
Основной действующий орган ЖСК – , чьим представителем является правление кооператива во главе с председателем (ст.115 ЖК РФ). Их избрание происходит по согласию на общем собрании.
Права и полномочия
Полномочия кооператива определяются его на основании вышеуказанного постановления Правительства РФ. Согласно этим документам ЖСК имеет право:
Отчеты, справки, учредительные документы ЖСК
Образование кооператива и его дальнейшее функционирование узакониваются учредительными документами (ст.52 ГК РФ):
- – содержит наименование и местонахождение организации, цель и порядок ее создания, последовательность выбора руководства кооператива и его полномочия, правила вступления в членство и выходе из него, информацию о размере паевых взносов и их внесении, действия участников в случае .
- Учредительный договор – заключается между юридическими лицами с целью подтверждения их намерений о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.
С целью контроля финансово – хозяйственной деятельности ЖСК обязан вести и в установленные сроки подавать следующие виды отчётов:
- бухгалтерский – показывает движение денежных средств и изменение их суммы на счетах кооператива;
- налоговый – среднесписочная годовая численность участников;
- в пенсионный фонд – по размерам перечисленных взносов привлеченных для обслуживания многоквартирного дома работников и другого персонала;
- статистический – квартальный, полугодовой и годовой по форме Росстата.
Выставление владельцам собственности счетов за коммунальные услуги производится с помощью квитанций, в которых указывается перечень подлежащих оплате показателей, сумма, наименование получателя платежа, его адрес и реквизиты.
Участники кооператива, целиком внесшие свою долю, для обязаны предоставить справку из ЖСК, заверенную подписью его председателя и печатью кооператива. Справка содержит ФИО пайщика и членов его семьи, адрес и характеристику жилого помещения, размер внесённый суммы и дату окончания выплат. Подробнее о взносах и справке о выплаченном пае читайте .
В заявлениях, направляемых участниками кооператива, должно указываться ФИО владельца помещения в многоквартирном доме, вид собственности, размер и состояние жилплощади, дата написания. Заявления составляются участниками ЖСК с целью:
- вступления в кооператив или ;
- проведения ремонта;
- информирования руководства кооператива по какому-либо вопросу;
- перерасчёта суммы вносимых платежей и т.д.
- Скачать образец заявления на вступление в ЖСК
Также посмотрите видео по теме статьи:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .